Порядок в доме – критерий экономический: больше порядка – меньше затрат. Но порядок в доме сам собой не будет обеспечен – у дома должен быть полноценный ответственный хозяин, и, конечно, самым ответственным таким хозяином может быть собственник жилья из числа активных жителей дома. В этой связи возникает законный вопрос – кто же должен быть хозяином дома, представляя интересы всех собственников жилья? Конечно же, это – совет дома в лице его председателя, и он должен быть в каждом доме. Задача совета – непростая и крайне ответственная: перед собственниками жилья по обеспечению должного порядка в доме, в его содержании и эксплуатации.

Участники такого совета должны контролировать работу УК и других коммунальных служб. Конечно, часто это забирает много сил и времени, и рано или поздно встаёт вопрос о вознаграждении за работу. Рассмотрим данный вопрос более подробно и уясним для себя: положено ли такое вознаграждение по закону?

Прежде всего ещё раз уточним, для чего нужен совет дома и нужно ли ему платить? К сожалению, многие всё ещё путают совет дома с товариществом, а также жилищным и потребительским кооперативом. Разница между ними в правовой форме. ТСЖ и кооперативы представляет собой юридические лица, тогда как совет – группу инициативных жильцов. По закону обойтись без совета нельзя. На избрание председателя и членов у собственников есть три месяца. Если они не спешат создать его, инициативу перехватит орган местного самоуправления. Его представители организуют общее собрание собственников (ОСС) и обяжут избрать совет. Членов совета жильцы выбирают из своих рядов. И в этом есть смысл: участники и председатель работают не только для своих соседей, но и себя. Это гарантирует больше пользы, чем от наёмных работников. С момента избрания на плечи участников совета ложится взаимодействие с управляющей компанией, коммунальными службами. Совет должен проверять, на каком этапе находится капремонт и когда рядом с подъездом наконец установят освещение, и многие другие вопросы технического содержания и эксплуатации дома. В этой связи необходимо сказать, что работа совета вроде бы относится к общественной и добровольной, и не требует оплаты. Собственно, так и было до 2015 года, пока в Жилищный кодекс не внесли поправки. Вот тогда-то и началось самое интересное.

Что же говорит о вознаграждении совета дома закон? Раньше в официальных документах не было ни слова о вознаграждении председателя совета дома и других участников. Но изменения в законе наделили ОСС правом выплачивать вознаграждения его председателю и участникам совета. Решение об этом жильцы должны принимать вместе. Если большинство голосует против, деятельность совета так и остаётся неоплачиваемой. В ином случае собственники определяют порядок, способ и сумму выплат. Но тут возникает небольшая проблема. Поскольку совет не относится к юридическим лицам, открыть счёт в банке и перечислять туда средства нельзя. Приходится искать другие пути. Вознаграждение от соседей, несомненно, приятный бонус.

Как же нельзя выплачивать вознаграждение? Иногда жильцы предлагают освободить совет от взносов за содержание и капремонт дома. Но такое решение – неправильное. По закону эти деньги получает управляющая компания. Сумму устанавливают сами собственники, исходя из затрат на общедомовое имущество. Изменить её просто так нельзя. Для этого должны наступить конкретные условия, которые указаны в договоре с УК. Если жильцы самовольно вычтут из общей платы взносы членов совета, работа коммунальщиков останется неоплаченной. Это, рано или поздно, приведёт к конфликту между ними и собственниками. Не останутся без санкций и сами должники, ведь за каждый день просрочки с них будут взимать пени. Управляющая компания также не вправе освобождать участников совета от взносов. По закону это нарушает равенство между собственниками квартир.

То же касается ситуации, когда ОСС предлагает компенсировать разницу повышением суммы платежей за общедомовое имущество. В этой связи необходимо отметить, что ещё более недопустимо удерживать вознаграждение из платежей за коммунальные услуги. Такое решение чревато проблемами. Во-первых, у управляющей компании возникает долг перед ресурсосберегающими организациями. Тогда коммунальщики исправят ситуацию двумя способами: отключат должников от услуг или снизят качество работ. Во-вторых, у собственников нет права принимать такие решения самостоятельно. Тарифы за коммуналку устанавливают вышестоящие органы, на которые жильцы повлиять не могут. Самовольное решение, скорее всего, приведёт к судебным разбирательствам. В-третьих, обычно членами совета становятся разные жильцы. Освободить каждого из них от коммунальных платежей будет не совсем честным, ведь с ними живут семьи. А рассчитывать платёж на одного человека в квартире практически нереально. Вот и выходит, что ни одним из этих способов передать вознаграждение участникам совета нельзя. Возникает вопрос, а что же делать? Как законно перечислять вознаграждения?

Вопрос вознаграждения вызывает среди юристов по жилищным вопросам много споров. В основном он касается вида договора, который должен регламентировать начисление средств. Обычно управляющая компания предлагает заключить с советом трудовой или гражданско-правовой договор. Тогда сумму вознаграждения включают в счёт содержания общего имущества. Но в этой связи, возникает первая загвоздка. Скорее всего, совет получит не ту сумму, о которой жильцы договорились на собрании. Она будет меньше. Такое происходит по двум причинам. Платежи собственников облагаются налогами и взносами, которые необходимо удержать из суммы сбора на «зарплату» участников совета и старшего по дому. Кроме того, управляющая компания удерживает с неё налог с дохода. Так делают на всякий случай, если со стороны контролирующих органов вдруг возникнут претензии. И такая практика небезосновательна. При составлении подобных договоров нужно учесть нюансы. Составить документ без юриста практически невозможно. Но даже тогда есть вероятность, что договорённость с жильцами выйдет для УК проблемами. Достаточно распространена практика, когда надзорные органы находят малейшие несоответствия и накладывают на коммунальщиков санкции. Если председатель хочет контролировать доход сам, нужно заранее обговорить этот момент с УК. В этом случае ему необходимо передать в бухгалтерию сведения о расчётном счёте и написать заявление, что перечислять НДФЛ и отчитываться перед ФНС он будет сам. Но, к сожалению, у такой схемы появляются противники. Одних смущает излишняя бюрократия, других – конфликт интересов. Вступая в трудовые отношения с управляющей компанией, председатель начинает от него зависеть. Хотя его главная задача – контролировать работу коммунальщиков. Поэтому будет лучше, если между советом дома и УК сохранятся отношения, предусмотренные договором управления. В этом случае жильцы выступают заказчиками услуг, а управляющая компания – исполнителем.

И тут мы вновь возвращаемся к вопросу начисления вознаграждения. Некоторые эксперты предлагают прописывать в договоре управления дополнительные обязанности УК. Например, начислять и выставлять в платёжках сумму «зарплаты». Это довольно удобная схема, поскольку коммунальщики не вступают со старшим по дому ни в какие правовые отношения. А значит, полученные средства для них не облагается налогом. Отчётность перед ФНС ложится на плечи председателя.

Следите за публикациями в нашей информационной рубрике и будете в курсе важных вопросов в ЖКХ!

 

Автор: Владимир Иванович Андреев, эксперт в ЖКХ с многолетним опытом, инициатор социально-ориентированного проекта «Живи Как Хозяин»