АСУ "Жилищный стандарт"Уведомление об общих собраниях: что выбрать и как соблюсти новые требования (2022)

Информация

Уведомление об общих собраниях: что выбрать и как соблюсти новые требования (2022)

             Вокруг темы уведомления об общих собраниях в последнее время очень много спекуляций о правильности этой процедуры. Сам процесс уведомления – это часть общего алгоритма проведения общего собрания и в данном материале мы попробуем обобщить всю существующую практику с учетом новшеств Федерального закона от 28.06.2022 № 217-ФЗ.

 

             Общий алгоритм уведомления

             Есть два способа уведомления: простой и сложный. Оба варианта предполагают уведомление не позднее чем за 10 дней до даты проведения общего собрания (или его очной части).

             Простой – когда есть возможность уведомить собственников на информационном стенде внутри или около подъезда (либо иным способом, если такой способ определен решением общего собрания собственников).

             Обычно такие решения есть, а протоколы об этом можно поискать на сайте «Реформа ЖКХ» (если дом не сильно новый, то информация там ранее раскрывалась по Стандарту раскрытия № 731). Либо можно пойти ознакомиться с протоколом общего собрания в жилищной инспекции региона. Сейчас коронавирусные ограничения постепенно снимают,а потому препятствий в ознакомлении с принятыми по дому решениями быть не может.

             Сложный порядок уведомления требует или рассылки сообщения о проведении общего собрания заказным письмом, либо вручению каждому собственнику помещения в данном доме такого сообщения под роспись (п. 4 ст. 45 ЖК РФ). Это хлопотно, поскольку при многоквартирном доме, скажем, в 200 квартир мы обычно имеем около 400 собственников. При средней стоимости отправки одного письма в 100 рублей на первоначальное уведомление всех собственников может потребоваться 40 000 рублей.

             Насколько критично при первоначальном собрании не уведомить всех заказными письмами – вопрос открытый. Безусловно, лучше следовать процедуре или как минимум уведомить заказным письмом:

— тех, кто точно будет оспаривать само решение (чтобы они не могли ссылаться на нарушение процедуры уведомления);

— тех, кого не удалось уведомить нарочным реестром;

— неизвестных собственников или собственников-организаций, которые выступают потенциальной «темной лошадкой».

             В случае, если речь идет про смену способа управления и внесение изменений в реестр лицензий субъекта, то жилищные инспекции зачастую внимательно смотрят на то, была ли соблюдена процедура уведомления собственников и могут отказать во внесении изменений в реестр, если выявят нарушения. И отменить такие решения в арбитражном процессе непросто. Например, в Постановлении Арбитражного суда Московского округа по делу № А41-65357/2021 от 23.05.2022 г. суд указал, что:

— при первичной подаче заявления на внесение изменений в реестр лицензий ТСЖ как заявителем были нарушены требования подпункта «е» пункта 5 Порядка № 938, поскольку заявление, в нарушение части 4 статьи 45 ЖК РФ и подпункта «в» пункта 20 Требований к оформлению протоколов общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах, утвержденных Приказом Минстроя России от 28 января 2019 года N 44/пр, не содержало сведений о надлежащем уведомлении собственников о проведении собрания;

— суды отметили, что заявителем не был приложен протокол общего собрания собственников, на котором было бы принято решение об избрании способа управления, извещения о проведении собрания путем размещения информации на информационных досках, а иным законном способом, кроме указанного, собственники о собрании не оповещались.

             А вот для судов общей юрисдикции главным доводом при оспаривании решений общих собраний является факт кворума. Если он подтверждается, а суммарная площадь истцов (которых не уведомили правильно) не может этот кворум разбить, то суд скорее всего откажет в признании решений собрания недействительными по основания ненадлежащего уведомления. Но в любом случае рекомендуется хотя бы часть собственников уведомить нарочно, через роспись в реестре, подготовленный инициатором.

 

             Особенности уведомления через ГИС ЖКХ с июля 2022 года

             При любом способе уведомления теперь является обязательным размещение сообщения о проведении общего собрания в ГИС ЖКХ или региональной информационной системе (то есть, на региональном сайте ГИС ЖКХ, если он есть).

             Для этого нужно зайти в «Голосование по дому», затем перейти в «Сообщения о проведении общего собрания», после чего провести добавление сообщения о проведении общего собрания.

             Формально такое усложнение сделано для того, чтобы привлекать инициаторов собрания к уголовной ответственности за подделку. Чтобы можно было точно опознать, что собрание инициировал данный инициатор, а не кто-то иной. Управляющая компания также может быть в качестве такого инициатора и тоже обязана размещать подобное сообщение.

             Еще одним новшеством стало то, что следующее внеочередное общее собрание с аналогичной предыдущей повестке можно будет проводить лишь после размещения в ГИС ЖКХ протокола и решений собственников (п. 2.2 ст. 45 ЖК РФ).

 

             Защитные механизмы уведомления

             Ряд управляющих компаний полагает, что для уведомлений об общих собраниях нужно использовать исключительно заказные письма, поскольку это создает препятствия рейдерским захватам домов (сложнее провести голосование в сжатые сроки).

             Но вообще формулировка о порядке уведомления, приводимая в п. 4 ст. 45 ЖК РФ («если решением общего собрания собственников помещений в данном доме не предусмотрен иной способ направления этого сообщения в письменной форме») – имеет расширенное толкование. Почему-то участники рынка часто про это забывают или просто игнорируют.

             Ведь «иной способ направления этого сообщения» – это может быть что угодно. Например:

— размещение сообщения на сайте управляющей организации (доступ к администрированию которого есть только у управляющей организации);

— размещение сообщения в чате дома, администратором которого выступает управляющая организация (или же этот чат может иметь ассиметричную модель коммуникации, только в одну сторону);

— наконец, возможна и такая формулировка: «О принятии решения о порядке уведомления собственников помещений МКД о проведении общих собраний собственников помещений МКД заказным письмом, за 10 (десять) календарных дней до даты проведения общего собрания, либо через размещения сообщения о предстоящем собрании на сайте управляющей организации» (и далее указывается доменное имя сайт).

             Все подобные варианты уведомления носят в определенном смысле защитный характер.

             Еще один момент – уведомление об общих собраниях в новостройках. Существующий порядок допускает, что дольщики могут голосовать по передаточному акту (то есть, без оформления собственности).

             Такое правило действует в первый год после ввода дома в эксплуатацию (п. 1.1 ст. 44 ЖК РФ). Логично предположить, что уведомление заказными письмами в этом случае не требуется (т.к. его невозможно реализовать, ведь право собственности не зарегистрировано и реестр собственников, которых нужно будет уведомлять – нельзя получить; а у застройщика его отдавать инициатору собрания, в отличие от УК, обязанности нет). Хотя норма, изложенная в п. 1.1 ст. 44 ЖК РФ имеет общую отсылку на порядок проведения общих собраний.

             Одним словом, в уведомлении об общих собраниях много нюансов, и чтобы избежать проблем в будущем, лучше попытаться их учесть. Нарушение установленного порядка может создать как проблемы с внесением изменений в реестр лицензий, так и оспаривание самих решений, принятых собственниками.

 

             Автор: Павел Кузнецов, управляющий многоквартирными домами, автор книги «Управление многоквартирным домом: настольная книга управдома», преподаватель Русской школы управления, член экспертного совета Ассоциации «Р1», кандидат наук

             https://pavelkuznetzov.ru/