АСУ "Жилищный стандарт"Как совету дома выстроить работу с управляющей организацией

Как совету дома выстроить работу с управляющей организацией

       

 

            Совет дома выступает в качестве заказчика жилищных и коммунальных услуг. Вводя такую конструкцию, государство стремилось сформировать институт ответственных собственников. Основная для них задача – наладить полноценное сотрудничество и взаимодействие с управляющей организацией.

 

          Условия работы совета дома

          Концепция советов дома зачастую вызывает справедливую критику. Основные претензии к совету дома сводятся к следующему:

— совет дома лоббирует интересы не жителей, а управляющей организации;

— совет дома занимается исключительно покрывательством управляющей организации, подписывая от имени жильцов любые необходимые документы и акты выполненных работ;

— роль совета дома в больше степени деструктивная, т.к. работа не в интересах жителей не может привести к процветанию дома.

          Безусловно, такие доводы имеют право на существование и очень часто встречаются в работе советов, особенно если советы не являются реально независимыми. Вместе с тем, есть много советов, которые реально работают в интересах дома и его жителей.

          Не нужно путать совет дома со «старшим по дому» или «старшим по подъезду». Никаких старших жилищным законодательством не предусмотрено.

          Базовое условие для начала работы совета дома – его выбор. Совет дома выбирается на общем собрании собственников и должен быть создан:

— если в доме более четырех квартир;

— если дом не управляется ТСЖ или ЖСК (п. 1 ст. 161.1 ЖК РФ).

          В случае если в течение 1 года с момента начала управления многоквартирным домом управляющей организацией совет не был выбран, его должен организовать для жителей орган местного самоуправления. Он прямо обязан провести общее собрание с повесткой вопросов о выборе совета дома (п. 2 ст. 161.1 ЖК РФ).

          Однако судебной практики с понуждением местных властей провести общее собрание о выборе совета дома – нет, т.к. такого рода вопросы чаще всего решаются кулуарно между управляющей организацией и местными властями. Поэтому в интересах жителей выбрать совет дома, чтобы сформировать нормальное представительство от имени собственников.

 

          Возможности для работы совета дома

          Совет дома не имеет специальной субъектности в смысле юридического лица. Специальная регистрация совета в органах местного самоуправления или иных органах также не требуется (п. 1 ст. 161.1 ЖК РФ).

          В совет дома может войти несколько собственников, но председатель совета дома выбирается не из числа членов совета, а на общем собрании собственников (п. 6 ст. 161.1 ЖК РФ).

          У совета дома и его председателя много полномочий, однако в целом они носят в большей степени консультативный характер. Эти полномочия не могут обязывать управляющую организацию сделать те или иные работы. Равно как и ошибочным является подход, предполагающий, что неподписание актов выполненных работ со стороны совета может повлечь для управляющей организации какие-то проблемы по оплатам.

          При подготовке данного материала автору попалось интересное судебное решение.

          Члены совета дома обратились с иском к управляющей организации с требованием обязать ее за счет неизрасходованных на ремонт и содержание многоквартирного дома провести текущий ремонт по утвержденному советом дома перечню работ, на основании акта весеннего осмотра дома и плана текущих ремонтов. Суд иск удовлетворил, полагая, что истцы выбрали правильный способ защиты своих прав (решение Феодосийского городского суда от 21 мая 2019 г. по делу № 2-1030/2019). Однако такое решение следует расценивать скорее, как аномалию. Кроме того, в ежегодных отчетах управляющие компании чаще всего показывают убыток, поэтому заставить их провести работы на сэкономленном – нельзя, т.к. нет предмета экономии. Поэтому даже если собственники проголосуют за наделение совета дома правом принятия решений о проведении ремонтов, это не решит вопрос, т.к. потребуется определить источники финансирования таких работ.

          Никаких проблем для управляющей организации работа совета создать не сможет, а ответственности за игнорирование рекомендаций или требований совета действующим законодательством для управляющей организации не предусмотрено.

          И все же, работа совета дома нужна и важна для управляющей организации, если она настроена на длительный и конструктивный диалог с собственниками. Заходя на многоквартирный дом с договором управления, именно в интересах управляющей организации представить план работ на год вперед. Данный план работ должен быть согласован с советом дома. Тогда ожидания с обеих сторон будут обозначены в письменной форме со сроками выполнения и контроля. Под такой план работ управляющая компания сможет заложить определенный тариф, который будет утвержден на общем собрании.

          Нормальный диалог с советом дома (в случае, если он предметный) позволит избежать конфликтов и непонимания в будущем.

          Безусловно, встречаются ситуации, когда сам совет дома не ведет себя адекватно и выдвигает требования, которые не могут быть финансово подкреплены в рамках того тарифа, который был заложен собственниками. Если такая ситуация происходит, то управляющая организация имеет полное право прекратить любые диалоги с таким советом дома (особенно, в случае его провокационного поведения) и выйти к собственникам с предложением о перевыборе совета в новом составе.

          В то же время ошибочным видится подход, когда совет дома находится исключительно на подхвате у управляющей организации и действует не в интересах основной массы жителей. Поняв это, собственники смогут объединиться на базе иной инициативной (референтной) группы, которая сможет увести управление домом в другую компанию или ТСЖ. С другой стороны, маниакальное стремление совета дома «закошмарить» управляющую компанию бесконечными придирками, требованиями и претензиями – также не будет являться конструктивным.

          Игра на ожесточение и повышение ставок с обеих сторон может привести к тому, что победа не достанется никому: жители будут озлоблены и на совет дома, и на управляющую компанию, а последняя не будет иметь никакой поддержки и обратной связи.

 

          Отдельные спорные моменты по работе совета дома

          Периодически выдвигается идея о том, что совету дома (или как минимум, его председателю) необходимо платить за его работу. Действительно, представлять интересы собственников – это большая ответственность, которая требует не только времени, но и знаний. Именно поэтому многие председатели советов домов идут учиться и получают квалификационные аттестаты: это позволяет быть хотя бы немного в теме вопросов по ЖКХ.

          Но не менее сложный вопрос, как именно платить председателю совета дома, и кто должен это делать. Формально тариф на текущее содержание не предполагает статьи расходов «на совет дома». Значит, необходимо голосовать отдельно за такую услугу и вводить дополнительный сбор (обычно 0,5-1,5 рубля с кв. метра). Однако многие жильцы будут возражать против такой практики, полагая, что совет дома «ничего не делает», чтобы еще и заработную плату за это получать.

          С другой стороны, если проводить заработную плату совета дома через управляющую организацию (а в большинстве случаев происходит именно так), то нивелируется контролирующая функция совета дома как заказчика: он начинает быть на зарплате у того, кто ему поднадзорен. По-видимому, эта ситуация пока что нерешаемая, поскольку какое-то внятное регулирование должно быть на уровне ЖК РФ, а его нет.

          Так, в одном из случаев собственник, выбранный в совет дома, обратился с иском к управляющей организации, в котором он просил взыскать как неосновательное обогащение плату за работу совета дома (из расчета 1,51 руб. за кв.м.), которую управляющая компания не хотела ему оплачивать. Суд иск удовлетворил, полагая, что решение собственников об установлении вознаграждения совету дома носит обязательный к исполнению характер.

          Суд указал, что правомерность требования о перечислении суммы задолженности именно на расчетный счет истца следует не только из занимаемой выборной им должности, но и подтверждено письменными доказательствами: претензией, подписанной всеми членами Совета дома, из которой следует требование, обращенное к управляющей компании, выплачивать вознаграждение Совета дома согласно протоколу общего собрания (решение Ленинского районного суда г. Новосибирска № 2-6541/2019 от 11.12.2019 г.).

          В любом случае совет дома, состоящий из ответственных и эмоционально зрелых собственников, заинтересованных в своем доме – необходим и дому, и управляющей организации. Совместная работа с таким советом позволит проводить интересы управляющей организации в комьюнити по основной части жителей (например, об индексации тарифа), а от совета дома – управляющая компания поймет, какие основные вопросы по благоустройству необходимо решать в первую очередь.

 

          Автор: Павел Кузнецов, управляющий многоквартирными домами, автор книги «Управление многоквартирным домом: настольная книга управдома», преподаватель Русской школы управления, член экспертного совета Ассоциации «Р1», кандидат наук

https://pavelkuznetzov.ru/