АСУ "Жилищный стандарт"Как оформить результаты общего собрания собственников, чтобы их нельзя было оспорить

Информация

Как оформить результаты общего собрания собственников, чтобы их нельзя было оспорить

         

          Большая часть общих собраний в настоящее время проводится в очно-заочной форме. В этом случае подсчет голосов осуществляют члены счетных комиссий (избранные при голосовании), а ответственным за подготовку протокола общего собрания  является его инициатор.

 

          Подсчет голосов общего собрания

          В случае голосования через ГИС ЖКХ или региональный информационный портал подсчет голосов и оформление протокола общего собрания осуществляется автоматически и не требует каких-либо специальных действий со стороны инициатора.

          Во всех остальных случаях – подсчет голосов является заботой счетной комиссии и инициатора (абз. 9 п. 20 Требований к оформлению протоколов общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах, утвержденных Приказом Минстроя России от 28.01.2019 № 44/пр, далее – Требования № 44).

          Алгоритм подсчета голосов на общем собрании собственников определен в п. 1 ст. 46 ЖК РФ. Правила тут следующие:

  1. Большая часть решений, выносимых на голосование, принимается большинством (не менее 50%) от кворума, который должен быть не менее 50% от общего числа собственников в доме. Сюда относятся вопросы смены способа управления, утверждения тарифа, условий договора управления, порядок оплаты общедомового потребления коммунальных ресурсов и так далее.
  2. Ряд решений принимаются не менее чем 2/3 от общего числа собственников. К ним относятся:

— решение о проведении капитального ремонта;

— решение об использовании земельного участка многоквартирного дома;

— решение об использовании общего имущества многоквартирного дома;

— решение о реконструкции многоквартирного дома;

— решение о получении кредита или займа на капитальный ремонт.

  1. Решения, принимаемые не менее чем 50% от общего числа собственников:

— смена способа формирования фонда капитального ремонта;

— создание ТСЖ и утверждение его устава;

— о наделении совета многоквартирного дома полномочиями на принятие решений о текущем ремонте общего имущества.

  1. Решения, принимаемые 100% голосов от общего числа собственников:

— уменьшение состава общего имущества путем его реконструкции (п. 3 ст. 36 ЖК РФ);

— переустройство и (или) перепланировка помещений путем присоединения к ним части общего имущества (п. 2 ст. 40 ЖК РФ).

  1. В случае голосования по повестке вопросов, которая законом отнесена к компетенции общего собрания членов ТСЖ, кворум членов ТСЖ считается исходя из общего числа членов, а не общего числа собственников. Свериться с кворумом членов ТСЖ можно на основании реестра членов ТСЖ, который ежегодно до 31-го марта передается в орган государственного жилищного надзора (п. 7 ст. 148 ЖК РФ).

          После того, как подсчет голосов произведен по позициям «За», «Против», «Воздержался», необходимо оформить протокол результатов общего собрания.

 

          Письменная форма протокола и требования к нему

          За последние годы требования к протоколам общих собраний менялись несколько раз. Сначала были общие рекомендации, а затем обязательные требования. С 2019 года мы руководствуемся Требованиями № 44. Они содержат детальную и подробную регламентацию по всей структуре протокола общего собрания и его приложений.

          Протокол общего собрания составляется в письменной форме не позднее чем через 10 календарных дней с даты проведения общего собрания (п. 2 Требований № 44). Затем он передается в управляющую организацию, которая обязана в течение 5 дней доставить его в орган государственного жилищного надзора для хранения там в течение 3-х лет (п. 1.1 ст. 46 ЖК РФ).

          Несмотря на то, что формально за подготовку протоколов общих собраний отвечает секретарь собрания, часто данные документы готовятся управляющей организацией, но прямой такой обязанности в законе нет.

          Основные ошибки в оформлении протоколов общих собраний (помимо неверного подсчета голосов) сводятся к следующему.

  1. На повестку дня выносится вопрос о месте (адресе) хранения протоколов общих собраний и решений собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование. Между тем, голосовать за этот вопрос не требуется, пп. «Е» п. 3 Требований № 44 содержит лишь требование об указании такого места, а не проголосовывания за него, кроме того, место хранения протоколов общих собраний в органе государственного жилищного надзора установлено в законе и не требует принятия специальных решений об этом на собрании (п. 1.1 ст. 46 ЖК РФ).
  2. Включение в повестку дублирующих и ненужных вопросов. Вот примеры вопросов из реальной практики 2021 года, оказавшиеся в протоколе:

— определение срока продолжительности голосования по вопросам повестки дня общего собрания собственников помещений в МКД в форме очно-заочного голосования (голосовать за это не нужно, т.к. сроки голосования определяет инициатор, это следует из п. 4 ст. 45 ЖК РФ);

— наделение председателя правления ТСЖ полномочиями, правом на заключение договоров подрядными, ресурсоснабжающими организациями, с региональным оператором (бессмысленно, т.к. заключение договоров с поставщиком ресурса – не право, а прямая обязанность и лицензионное требование; кроме того, руководитель юридического лица имеет право на заключение любых договоров в силу закона, п. 2 ст. 149 ЖК РФ);

— избрание уполномоченного лица для расторжения договора с управляющей организацией от имени всех собственников помещений (договор расторгается с момента внесения измерений в реестр лицензий субъекта, а не с момента подписания кем-либо подобного документа).

  1. Включение в повестку вопросов с противоречащими закону формулировками, например, вопрос «Принять решение о проведении капитального ремонта на сумму 2 миллиона рублей». Данный пример из свежей практики за 2021 год, более того, это решение принималось на общем собрании не собственников, а членов ТСЖ. Помимо того, что такой вопрос не может быть отнесен к компетенции общего собрания членов ТСЖ, он еще и неверно сформулирован.

          Принимая решения о проведении капитального ремонта общего имущества мы голосуем за группу взаимосвязанных вопросов: вид работ, сроки проведения, источники финансирования, предельная стоимость, уполномоченные на приемку лица (п. 5.1 ст. 189 ЖК РФ).

  1. Часто к протоколам не прилагаются документы, рассмотренные общим собранием в соответствии с повесткой дня общего собрания. Между тем, это требование является обязательным (пп.«Е» п. 20 Требований № 44). Поэтому мы указываем все документы в приложении к протоколу как его неотделимой части.

 

          Как оформлять протокол при создании ТСЖ

          В ЖК РФ есть норма о том, что протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, на котором приняты решения о создании товарищества собственников жилья и об утверждении его устава, подписывается всеми собственниками помещений в многоквартирном доме, проголосовавшими за принятие таких решений (п. 1.1 ст. 136 ЖК РФ). Это же требование перекочевало в Требования № 44 (абз. 9 п. 4).

          Проблема тут в том, что это требование в буквальном смысле неисполнимо при очно-заочной форме голосования. В случае очно-заочного голосования заочное голосование осуществляется по бюллетеням: жители могут, голосуя заочно по бюллетеням, прийти к инициатору и подписать сам протокол, который готовится уже после голосования.

          С учетом того, что приложения являются неотъемлемой частью протокола общего собрания (п. 21 Требований № 44) отсутствие подписей 50% собственников на протоколе общего собрания – формально не является нарушением. При этом стоит отметить, что судебная практика по этому вопросу противоречива.

          Внимания заслуживает довод о том, что п. 1.1 ст. 136 ЖК РФ вводился в 2011 году до принятия в 2015 году формы очно-заочной голосования (п. 3 ст. 47 ЖК РФ). Однако правота обычно доказывается в суде, а вносить изменения и исключать п. 1.1 ст. 136 ЖК РФ законодатель пока отказывается (автор обращался с таким предложением в Комитет по жилищной политике и жилищно-коммунальному хозяйству Госдумы РФ, но ему было отказано под предлогом дополнительной заботы о собственниках).

          Итак, нужно стремиться к тому, что оформлять результаты общего собрания собственников правильно, чтобы было как можно меньше оснований к тому, чтобы их оспорить.

 

Автор: Павел Кузнецов, управляющий многоквартирными домами, автор книги «Управление многоквартирным домом: настольная книга управдома», преподаватель Русской школы управления, член экспертного совета Ассоциации «Р1», кандидат наук

https://pavelkuznetzov.ru/