Подготовка жилого фонда к зиме начинается практически сразу после окончания отопительного периода. Она включает ряд технических дел и документационных хлопот.

             Общие обязанности управляющей организации по подготовке дома к зиме
             О том, что сани готовить к зиме нужно летом, русская поговорка говорит не случайно. В мае 2022 года Минстрой отчитался о завершении отопительного сезона и привел по нему следующие факты:
             — произошло более 49 тыс. происшествий, из которых чуть больше 9 тыс. — серьезные аварии; более 8 тыс. аварий произошло на объектах водо- и теплоснабжения из-за износа сетей;
             — среднее время проведения аварийно-восстановительных работ осталось на уровне прошлого года — 10 часов 8 минут;
             — режим ЧС вводился 104 раза.
             С учетом аварийности инженерных сетей по стране — задача подготовить дом к зиме — важная составляющая работы любой управляющей организации.
             Перечень работ по такой подготовке включает:
             — испытания на прочность и плотность (гидравлические испытания) узлов ввода и систем отопления, промывка и регулировка систем отопления;
             — проведение пробных пусконаладочных работ (пробные топки);
             — удаление воздуха из системы отопления;
             — промывку централизованных систем теплоснабжения для удаления накипно-коррозионных отложений (п. 19 Минимального перечня услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, и порядке их оказания и выполнения, утвержденного Постановлением Правительства РФ от 03.04.2013 № 290).
             Иными словами, управляющая организация делает промывку внутридомовых инженерных систем, отвечающих за отопление и горячее водоснабжение и прессует их давлением. Если в системе нарушается герметичность, то это требует ремонта в местах утечек. Непроведение этих работ является грубым нарушением лицензионных требований.
             Естественно, такие работы проводятся в присутствии представителя от ресурсоснабжающей (теплоснабжающей) организации, которая по их итогу выдает акт о проведении гидравлических испытаний в доме. Формально такого акта уже достаточно для того, чтобы считать дом подготовленным к зиме (или для того, чтобы ресурсник поставил тепло в дом с началом отопительного сезона).
             Все работы по проведению гидравлических испытаний лучше завершить до 1 августа, чтобы оставить время на получения паспорта готовности к отопительному периоду.

             Работа с документами (получение подтверждающих документов)
             Нужно разделять две процедуры: проведение гидравлических испытаний и получение паспорта готовности к отопительному периоду.
             Первая процедура — обязательное лицензионное требование. То есть, не подготовить дом к зиме таким образом — нельзя и не допустимо, т.к. это нарушает требования к безопасному содержанию общего имущества.
             Вторая — получение документа, якобы свидетельствующего о том, что дом к зиме готов.
             И если акт о проведении гидравлических испытаний выдает ресурсник, то паспорт готовности — орган местного самоуправления. Для этого он проводит проверку на основе специальных критериев, указанных в Правилах оценки готовности к отопительному периоду, указанных в Приказе Минэнерго России от 12.03.2013 № 103.
             Ранее автор неоднократно высказывал критические суждения в части того, что ресурсники иногда используют эти критерии для шантажа управляющих организаций, а сама процедура получения такого документа — довольна формализована при отсутствии реального муниципального контроля. Но тем не менее, закон требует не только опрессовать дом, но и получить паспорт готовности.
             В разных регионах разный порядок получения такого документа (где-то его даже требуется загружать в региональную информационную систему ЖКХ), но в общем и целом его получение не составляет особой сложности (если только нет специального указания не выдавать).
             Сроки выдачи паспортов определяются руководителем (заместителем руководителя) уполномоченного органа в зависимости от особенностей климатических условий, но не позднее 15 сентября — для потребителей тепловой энергии. В северных регионах они выдаются раньше, поскольку отопительный сезон там правильнее называть отопительным годом. С момента получения такого документа дом считается готовым к зиме не только фактически, но и формально (вот именно в такой последовательности).

             Проведение ремонтных работы на внутридомовых инженерных сетях
             Есть несколько требований и рекомендаций, которые стоит соблюдать при подготовке дома к зиме.
             1. Сообщите жителям о дате и времени опрессовки и потребуйте прекратить ремонты, если они затрагивают снятие радиаторов отопления. В противном случае при подаче давления в систему в помещении, где снят радиатор произойдет сильнейший залив на несколько этажей. Кроме того, жителей можно попросить обратить внимание на состояние своих радиаторов в момент опрессовки. Эта простая профилактическая мера способна предотвратить аварии в дальнейшем.
             2. В случае если система отопления и горячего водоснабжения в плохом состоянии, который не решить текущим ремонтом, целесообразно вынести вопрос о проведении капитального ремонта. Летние месяцы — лучшее время для проведения таких работ. Наиболее распространенная проблема — коррозия (от нее трубы буквально сгнивают), проблемы с герметичностью ввода. В процессе ремонта можно улучшить систему и установить качественные воздухоотводчики. В дальнейшем это позволит избежать завоздушивания стояков.
             3. Одной из распространённых проблем в регионах является требование ресурсника прессовать не только дом, но и трассу от точки подключения дома (теплокамеры) до самого дома. Это может быть актуально для домов, построенных около 15 лет назад. Соглашаться на это можно только в том случае, если теплотрасса отнесена на баланс жителей по условиям договора теплоснабжения и из акта разграничения балансовой принадлежности и эксплуатационной ответственности сторон явствует, что этот участок в зоне содержания управляющей организации. Во всех остальных случаях ресурснику нужно отвечать отказом, несмотря на попытки давления. Если управляющая организация продавит чужую теплосеть и там случиться прорыв, устранять его придется своими силами.
             4. При подготовке дома к отопительному периоду можно попробовать провести работы по минимизации тепловых потерь. Зачастую изоляция труб оставляет желать лучшего. В итоге теплоноситель остывает сильнее, чем нужно. А это влечет не только перерасход по коммунальному ресурсу, но и невозможность обеспечить коммунальную услугу надлежащего качества. Нанесение на трубы изолирующих материалов способно устранить эти проблемы.
             5. Лето — подходящее время для того, чтобы заставить восстановить статус-кво тех, кто установил радиаторы на балконе в отсутствии согласованного с органом местного самоуправления проекта по переустройству. В дальнейшем при зимней эксплуатации ликвидации несогласованного радиатора на балконе позволит избежать перетопа и недотопа дома, отдельных подъездов или этажей.

             Автор: Павел Кузнецов, управляющий многоквартирными домами, автор книги «Управление многоквартирным домом: настольная книга управдома», преподаватель Русской школы управления, член экспертного совета Ассоциации «Р1», кандидат наук
             https://pavelkuznetzov.ru/