Основой работы по управлению многоквартирным домом должна быть максимальная прозрачность. При всех недостатках данного подхода, вызванного необходимостью раскрытия информации, прозрачное управление имеет один большой плюс: формирование доверия от жителей и развитие лояльности по отношению к лицу, осуществляющему управление многоквартирным домом. Вместе с тем, прозрачное управление не должно перерастать в фанатизм по раскрытию «каждой бумажки» и главным принципом здесь должна быть умеренность в сочетании с отработкой требований закона.

 

        Необходимость отчетов по управлению

 

        В ЖК РФ установлена общая норма о том, что если иное не установлено договором управления многоквартирным домом, управляющая организация ежегодно в течение первого квартала текущего года представляет собственникам помещений отчет о выполнении договора управления за предыдущий год, а также размещает указанный отчет на сайте ГИС ЖКХ (п. 11 ст. 162 ЖК РФ).

 

        С учетом того, что годовое общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме проводится в течение второго квартала года, следующего за отчетным годом (п. 1 ст. 45 ЖК РФ), подготовка отчета в течение первого квартала приготовляет и претворяет проведение общего собрания во втором квартале.

 

        Важность отчетов по управлению состоит в следующем. Управляющая организация – это юридическое лицо, которое собственники нанимают на работу. При всей искаженности отношений «заказчик – исполнитель» в сфере ЖКХ, собственники выступают в качестве заказчика жилищных и коммунальных услуг, нанимая управляющую организацию на выполнение работ, которые являются обязательным, а также для проведения ряда работ, которые будут являться дополнительными.

 

        Безусловно, ряд собственников злоупотребляют своей ролью заказчика и не ведут себя адекватно по отношению к управляющей организации, полагая, что оплата квитанций дает индульгенцию на хамские выпады, что неправильно. Но справедливо и обратное утверждение о том, что управляющая организация также должна правильно понимать свое место и свою роль с учетом важности использования различных каналов связи при взаимодействии с жителями.

 

        Таким образом, отчет по управлению – это обратная связь исполнителя услуг по отношению к своему заказчику – жителям. И несмотря на формальное требование отчитаться, этот отчет в большей степени нужен не жителям (ведь многие безразличны к любым действия управляющей организации), а непосредственно управляющей организации, которая показывает результаты своей работы внешней аудитории и неограниченному кругу лиц. Следствием является рост сторонников и формирование лояльности именно к этой, а не иной управляющей организации.

 

        Отчетность управляющей организации

 

        Нужно отметить, что кроме общего формального требования отчитаться, изложенного в п. 11 ст. 162 ЖК РФ, иные требования к содержанию такого отчета отсутствуют. В определении формы отчета управляющей организации можно пойти тремя путями:

 

        1.Утвердить форму отчета в качестве приложения к договору управления многоквартирным домом. И в дальнейшем следовать утвержденной форме, отчитываясь по ней.

        2.Можно воспользоваться примерной формой, утвержденной Приказом Минстроя России от 22.12.2014 № 882/пр «Об утверждении форм раскрытия информации организациями, осуществляющими деятельность в сфере управления многоквартирными домами».

 

        Этот приказ действовал применительно к Стандарту раскрытия информации организациями, осуществляющими деятельность в сфере управления многоквартирными домами, утвержденному постановлением Правительства Российской Федерации от 23 сентября 2010 года № 731, однако в настоящее время Стандарт № 731 является отмененным. И все же предложениями Минстроя России можно пользоваться как некими ориентирами.

        3.Наконец, можно использовать примерную форму отчета управляющей организации, которая утверждена Приложением 2 к Приказу Минстроя России от 31.07.2014 № 411/пр. В ней приведено 13 групп сведений, которые гипотетически могут раскрываться управляющей организацией.

 

        Автор данного материала ко всем описанным формам отчетности относится критически по причине их излишней формализованности. Несмотря на постепенное возрастание грамотности собственников, нужно помнить о том, что они не являются экспертами в области ЖКХ, но суждения их носят больше обывательский характер. Поэтому любой баланс, который управляющая организация нарисует в отчете, будет воспринят жителями с известной долей критики.

 

        Особенно с учетом положения п. 12 ст. 162 ЖК РФ о том, что если по результатам исполнения договора управления многоквартирным домом выявилась экономия, то она остается в распоряжении управляющей организации, любой даже самый подробный отчет будет воспринят негативно. Как только управляющая организация покажет какую-то экономию, жители посчитают, что платят ей очень много и тариф нужно снижать. Поэтому в большинстве отчетов управляющие организации вместо экономии показывают отрицательный баланс.

 

        Большинство коллег по цеху идут по пути наименьшего сопротивления. Раз есть требование отчитаться, то управляющая организация готовит отчет в формате листа бумаги А5, и:

— размещает его досках объявлений у входах в подъезды:

— размещает отчет в ГИС ЖКХ:

— публикует отчет на оборотной стороны квитанции.

 

        Такой подход имеет право на существование, потому что он является законным. Вводя требования отчитаться, государство не установило содержание отчета, поэтому управляющая организация имеет право использовать любую схему работы. Однако нужно помнить, что работа управляющей организации является публичной, поэтому и отчетность должна носить публичный характер. С точки зрения автора правильным подходом при формировании и распространении отчета будет являться подготовка иллюстрированного бюллетеня в цвете о проделанной управляющей организацией реальной работы за год с указанием результатов не только в цифрах, а в натуре. Например, за 2020 год мы:

— заменили 1000 лампочек «Ильича» на светодиодные (с доказательствами коробок лампочек и их замены в местах общего пользования);

— установили 6 вазонов и посадили в них цветы (с фото);

— разместили на придомовой территории 10 лавочек (с фотографией письменной благодарности от жителя, которого все знают и уважают).

 

        Пример такого отчета можно увидеть по ссылке https://vk.com/65let1?z=album-129524506_272736468.

 

        Подход, основанный на натуре в сочетании с реальными цифрами и публичностью способен наполнить смыслом формальный п. 11 ст. 162 ЖК РФ.

 

        Отчетность ТСЖ

 

        Обязанность отчитаться перед жителями есть только у управляющей организации. В отношении ТСЖ как некоммерческой корпоративной организации действует иной порядок.

 

        Ревизию ТСЖ проводит ревизионная комиссия, которая:

— проводит не реже чем один раз в год ревизии финансовой деятельности товарищества;

— представляет общему собранию членов товарищества заключение по результатам проверки годовой бухгалтерской (финансовой) отчетности товарищества;

— представляет общему собранию членов товарищества заключение о смете доходов и расходов на соответствующий год товарищества и отчет о финансовой деятельности и размерах обязательных платежей и взносов;

— отчитывается перед общим собранием членов товарищества о своей деятельности (ст. 150 ЖК РФ).

 

        Данный вопрос государством полностью отдан на ТСЖ как на самоорганизацию жителей. Это имеет как плюсы, так и минусы. Плюсы состоят в том, что можно следовать собственным принципам и нормам при формировании отчетности ревизионной комиссии.

 

        Минусы состоят в злоупотреблении отдельными жителями своими правами на получение определенных сведений от ТСЖ (доступа к счету, копий договоров и пр.). Однако, в любом случае, рядовые члены ТСЖ не вправе вмешиваться в оперативно-хозяйственную деятельность ТСЖ, это может делать только ревизионная комиссия, избранная на общем собрании.

 

        Последствие за отсутствие отчета управляющей организации

 

        Ответственности за не предоставление жителям отчета управляющей организации законом не предусмотрено вообще. Однако есть ответственность за его неразмещение на сайте ГИС ЖКХ (13.19.2 КоАП РФ) с небольшими штрафами (в 10 тыс.руб.). Утверждение отчета управляющей организации на общем собрании законом также не предусмотрено.

 

        Как уже было пояснено, этот отчет в большей степени нужен не жителям, а управляющей организации, потому что коллеги по цеху, предпочитающие скрытничать и действовать против своего работодателя (жителей) легко могут быть заменены на конкурента. Важно учитывать это в работе и не доводить до прямого конфликта с людьми.

 

 

Автор: Павел Кузнецов, управляющий многоквартирными домами, автор книги «Управление многоквартирным домом: настольная книга управдома», преподаватель Русской школы управления, кандидат наук

https://pavelkuznetzov.ru/