С 1 марта 2023 года можно будет практически применять новый порядок расчета по КР на СОИ. УК и ТСЖ получат право доначислить весь объем потребленного коммунального ресурса потребителю. Сделать это можно будет один раз в год по специально разработанному Постановлением Правительства РФ от 03.02.2022 № 92 (далее – Постановление № 92) порядку.

             Общая проблематика КР на СОИ
             Формально КР на СОИ должен предполагать расходы коммунальных ресурсов на содержание самого объекта недвижимого имущества. Чтобы лифты ездили, а пожарная сигнализация и домофоны работали, нужна электрическая энергия. На мытье мест общего пользования нужны горячая вода, холодная может использоваться для ежегодного проведения гидравлических испытаний внутридомовой системы отопления.
             Однако коммунальное зазеркалье привело к весьма своеобразной ЖКХ-схоластике. В КР на СОИ стали включать все возможные небалансы по коммунальным ресурсам, которые пришли из-за бардака в коммерческом учете. Это понимает и государство, и РСО, и УК с ТСЖ.
             В этом смысле УК и ТСЖ оказались зажатыми в тиски. С одной стороны, неоплата коммунального ресурса поставщику является грубым нарушением лицензионных требований.
             С другой, выставить потребителю КР на СОИ можно лишь в размере, которые не превысит норматив, который зачастую ниже реального объема общедомового потребления. Исключением является ситуация, когда собственники проголосовали на общем собрании за выставление КР на СОИ по факту, по общедомовому прибору учета. Такое есть не везде и не всегда.
             Другой современный, но экзотический случай – наличие в доме автоматизированных информационно-измерительных систем учета потребления коммунальных ресурсов и услуг (АИС), которые обеспечивают одновременное снятие индивидуального и общедомового потребления. Но распространенность такого оборудования в многоквартирных домах небольшая, т.к. слишком дорогая установка этих девайсов.
             Поэтому большинство УК и ТСЖ работают исключительно на нормативе и вынуждены дофинансировать его в части превышения за счет тарифа на текущее содержание. Постановление № 92 частично меняет этот порядок и позволит УК и ТСЖ раз в год возмещать те затраты, которые были понесены перед ресурсником в части сверхнормативного потребления.

             Механизм начисления КР на СОИ по новым правилам
             Смысл Постановления № 92 в части КР на СОИ в следующем:
— КР на СОИ есть всегда;
— КР на СОИ относится на холодную воду, горячую воду, электрическую энергию, а также на отведение сточных вод в целях содержания общего имущества (кроме случая, когда КР на СОИ включается в состав платы за коммунальные услуги или же в Москве установлен свой порядок начисления КР на СОИ; обратим внимание, что КР на СОИ по тепловой энергии в перечне нет).
             Постановление № 92 допускает 6 вариантов расчета КР на СОИ.
             1. В случае отсутствияобщедомовогоприбора учета, а также по истечении 3 расчетных периодов (календарных месяцев) со дня выхода из строя или утраты. Для каждой услуги предусмотрена формула с несколькими переменными.
             2. Если общедомовой прибор учета есть, но решения собрания о том, чтобы распределять КР на СОИ по факту нет. Тогда КР на СОИ начисляется по формулам, указанным в первом случае с последующим проведением перерасчета в течение I квартала года, следующего за расчетным годом.
             3. При наличии общедомового прибора учета и решения общего собрания о начислении КР на СОИ по среднемесячному объему потребления – начисления делаются по среднему, а затем доначисляются в течение I квартала года, следующего за расчетным годом.
             4. При наличии общедомового прибора учета и решения общего собрания о начислении КР на СОИ по факту – начисления делаются по факту (в этом случае поменялось немного).
             5. При наличии в доме АИС – начисления делаются по данным АИС (тоже в этом случае поменялось немного).
             6. Если в случаях, указанных в п. 2,3,4,5 КР на СОИ будет иметь отрицательную величину (что редко, но бывает), то размер платы в соответствующем расчетном периоде принимается равным нулю и величина УК на СОИ, подлежащая доначислению, уменьшается на этот объем.
             По сути в законе описаны все возможные схемы перерасчета. Сама процедура перерасчета такова. При наличии в доме общедомового прибора учета и отсутствии решения собрания о том, чтобы распределять КР на СОИ по факту, либо при наличии решения о распределении КР на СОИ по среднему потреблению – КР на СОИ доначисляется течение I квартала года, следующего за расчетным годом на полный объем.
             В Постановлении № 92 также сказано, что оно вступает в силу с 1 сентября 2022 года. Получается, что период с января по август 2022 года в довыставленный объем не войдет, если иное не будет наработано судебной практикой.
             Если после 1 сентября 2022 года УК или ТСЖ прекращают управление домом, то они вправе довыставить весь небаланс по КР на СОИ в своей последней квитанции.

             Возможные шаги УК и ТСЖ, чтобы избежать небалансов и недовольства жителей
             С учетом новых вводных после 1 сентября 2022 года у УК и ТСЖ будет три сценария возможных действий с учетом Постановления № 92.
             Первый – оставить все как есть. Возможность перераспределения и доначисления КР на СОИ в любом объеме – серьезный демотивирующий фактор с точки зрения налаживания коммерческого учета. А раз так, то нужно ждать I квартала года, следующего за расчетным годом и выставить весь небаланс жителям. Теперь это законное право.
             Второй – попытаться наладить коммерческий учет и не забрасывать его, несмотря на право выставить факт в любом объеме. Да, формально УК и ТСЖ имеют право довыставить годовой небаланс, но это плохо для репутации, а озлобление жителей будет направлено не на РСО, а на УК и ТСЖ, потому что они ближе и выяснять с ними отношения для потребителя безопаснее. Можно попробовать сосредоточить коммерческий учет в своих руках (даже при прямых договорах) и полноценно вести его. Это способно минимизировать небалансы, а значит довыставление в I квартале года, следующего за расчетным годом, будет в меньшем объеме, чем могло бы быть. Это сгладит недовольство жителей.
             Третий. С учетом того, что факт КР на СОИ теперь все равно придется оплатить, жителей проще уговорить на то, чтобы выставлять КР на СОИ по ежемесячному объему по показаниям общедомового прибора учета (п. 9.2 ст. 156 ЖК РФ). Жителям удобнее ежемесячно оплачивать КР на СОИ, пусть даже завышенный, чем заплатить за него в бешеном объеме раз в году. Стоит вынести этот вопрос на общее собрание, привести все полные аргументы за и против и проголосовать.

             Автор: Павел Кузнецов, управляющий многоквартирными домами, автор книги «Управление многоквартирным домом: настольная книга управдома», преподаватель Русской школы управления, член экспертного совета Ассоциации «Р1», кандидат наук
https://pavelkuznetzov.ru/