Коммунальные услуги ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность – распространенная практика при управлении многоквартирными домами. При этом основная доля ответственности ложится, как правило, на управляющую организацию, даже если по факту виновным лицом является поставщик ресурса.

 

        Коммунальный ресурс, коммунальная услуга, исполнитель: разбираем кто за что отвечает

 

        Прежде всего, будем различать понятия коммунального ресурса и коммунальной услуги.

 

        В соответствии с п. 2 Правил предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 06.05.2011 № 354 (далее – Правила № 354):

— «коммунальные ресурсы» – это холодная вода, горячая вода, электрическая энергия, газ, тепловая энергия, теплоноситель в виде горячей воды в открытых системах теплоснабжения (горячего водоснабжения), бытовой газ в баллонах, твердое топливо при наличии печного отопления, используемые для предоставления коммунальных услуг и потребляемые при содержании общего имущества в многоквартирном доме. К коммунальным ресурсам приравниваются также сточные воды, отводимые по централизованным сетям инженерно-технического обеспечения.

— «коммунальные услуги» – осуществление деятельности исполнителя по подаче потребителям любого коммунального ресурса в отдельности или 2 и более из них в любом сочетании с целью обеспечения благоприятных и безопасных условий использования жилых, нежилых помещений, общего имущества в многоквартирном доме в случаях, установленных настоящими Правилами, а также земельных участков и расположенных на них жилых домов (домовладений). К коммунальным услугам также относится услуга по обращению с твердыми коммунальными отходами.

 

        Таким образом, пока горячая вода течет по трубе, такая вода является коммунальным ресурсом, поставляемым в многоквартирный дом. Но как только горячая вода начинает течь из крана жилого помещения, она становится коммунальной услугой, оказываемой исполнителем.

 

        Весьма важно, что исполнителем коммунальной услуги может являться не только управляющая домом организация, но и поставщик ресурса (или региональный оператор). Это возможно в трех случаях:

— если способ управления многоквартирным домом не реализован;

— если в многоквартирном доме осуществляется непосредственное управление (когда в многоквартирном доме до 30 квартир);

— если поставщиком ресурса или собственниками принято решение о переходе на прямые договоры в соответствии со ст. 157.2 ЖК РФ.

 

        Во всех остальных случаях исполнителем коммунальной услуги является управляющая домом организация.

 

        Причины недопоставок коммунальных ресурсов и услуг

 

        Управляющая организация, как правило, сама по себе коммунальный ресурс не производит (за исключением редких ситуаций, когда в доме крышная котельная, или когда управляющая организация одновременно имеет статус ресурсоснабжающей организации). Таким образом, управляющая организация в целях предоставления коммунальных услуг потребителям находится в прямой зависимости от поставщика ресурса.

 

        Основными причинами недопоставок коммунальных ресурсов в многоквартирный дом являются следующие.

 

1.Аварии на инженерных коммуникациях, балансодержателем которых является поставщик ресурса.

 

        Например, в Приложении 1 к Правилам № 354 установлена допустимая продолжительность перерыва подачи горячей воды: 8 часов (суммарно) в течение 1 месяца, 4 часа единовременно, при аварии на тупиковой магистрали – 24 часа подряд. Так, за каждый час превышения допустимой продолжительности перерыва подачи горячей воды, исчисленной суммарно за расчетный период, в котором произошло указанное превышение, размер платы за коммунальную услугу за такой расчетный период снижается на 0,15%.

 

        Однако фактически эта норма не работает. Во-первых, сумма штрафа в 0,15% несоразмерно мала. Во-вторых, если дом и квартиры оприборены, то размер 0,15% будет исчисляться от непоставленной коммунальной услуги. Как ее исчислять, если горячей воды не было вообще и она не прошла через прибор учета, то есть самой услугой не пользовались?

 

        Нужно учитывать и позицию государства, которое не поддерживает увеличение реальной ответственности поставщика ресурса за непоставку или за некачественный ресурс. Поэтому все перерасчеты упираются «в копейки». Кроме того, даже эти копейки поставщик ресурса не готов возмещать.

 

        Рассмотрим ситуацию по Москве.

 

        В типовом договоре Мосводоканала есть такой пункт: «Стороны освобождаются от ответственности за неисполнение либо ненадлежащее исполнение обязательств по настоящему Договору, если оно явилось следствием обстоятельств непреодолимой силы и если эти обстоятельства повлияли на исполнение настоящего Договора».

 

        Аналогичный пункт есть в типовом договоре с Мосэнергосбытом: «МЭС не несет ответственности перед Абонентом за недоотпуск электрической энергии (мощности), вызванный:стихийными явлениями (пожарами, наводнениями, грозой, гололедом, бурей, снежными заносами и т.п.), то есть такими явлениями, воздействие которых происходит извне и непредотвратимо».

 

        Между тем, законодательство не предполагает снятие ответственности с поставщика ресурса на форс-мажор, на который ресурсник будет относить все свои проблемы с непоставкой коммунального ресурса.

 

        Более того, в соответствии с п. «д» п. 22 Правил № 124, в случае поставки ресурсоснабжающей организацией коммунального ресурса ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность, размер платы за коммунальный ресурс изменяется в порядке Приложения 1 к Правилам № 354. А механика работы Приложения 1 к Правилам № 354 очень неоднозначна в плане трактовок его применения. Поэтому, как правило, при авариях на инженерных коммуникациях, балансодержателем которых является поставщик ресурса и непоставке такого ресурса – поставщик ничего не возмещает потребителям или управляющей организации, ссылаясь или на форс-мажор или вообще ни на что не ссылаясь.

 

2.Аварии на инженерных коммуникациях, балансодержателем которых является управляющая организация.

 

        С одной стороны, тут все проще, потому что отключения по вине управляющей организации не бывают продолжительными. С другой стороны, мы снова упираемся в проблему с невозможностью существенных перерасчетов из-за законодательства, недружелюбного по отношению, прежде всего (как ни странно), к потребителю.

 

3.Поставка меньшего объема коммунального ресурса, чем заявлено.

 

        Если управляющая домом организация подписала типовой договор ресурсоснабжения без разногласий, то такие действия обрекают ее на вассально-зависимое положение к поставщику ресурса. Если дом потребил 90 Гкал, а поставщик ресурса заявил про 100 Гкал, то при заключенном типовом договоре с ресурсником нужно быть очень внимательным.

 

        Например, в договоре с МОЭКом(г. Москва) есть такой пункт: «Исполнитель в течение 5 (пяти) рабочих дней с момента получения акта, указанного в пп. 2) п. 4.2. Договора, возвращает Теплоснабжающей организации подписанный и скрепленный печатью акт приемки-передачи тепловой энергии и теплоносителя (1 экземпляр). При неполучении от Исполнителя подписанного акта приемки-передачи тепловой энергии и теплоносителя, либо обоснованных письменных замечаний по количеству и/или качеству поставленных тепловой энергии и теплоносителя в срок, предусмотренный пунктом 4.2. Договора, количество тепловой энергии и теплоносителя, указанное в акте приемки-передачи, считается принятым Исполнителем и подтвержденным им без замечаний».

 

        Это значит, что какой бы объем не написал МОЭК, исполнитель его примет, если не заявит возражений в очень короткий срок. А в судебном порядке доказывать факт реальной поставки или непоставки очень непросто, т.к. арбитражные суды, как правило, встают на сторону ресурсника, признавая его правоту как поставщика.

 

4.Поставка коммунального ресурса до точки подключения многоквартирного дома, а не до точки поставки.

 

        К каждому договору ресурсоснабжения прилагается акт о разграничении балансовой принадлежности и эксплуатационной ответственности сторон. В нем указывается точка поставки, т.е. граница, до которой поставщик ресурса обязан поставить коммунальный ресурс. Как правило, точка подключения многоквартирного дома не совпадает с границей, установленной в законе.

 

        В соответствии с п. 8 Правил № 491, внешней границей сетей электро-, тепло-, водоснабжения и водоотведения, информационно-телекоммуникационных сетей (в том числе сетей проводного радиовещания, кабельного телевидения, оптоволоконной сети, линий телефонной связи и других подобных сетей), входящих в состав общего имущества, если иное не установлено законодательством Российской Федерации, является внешняя граница стены многоквартирного дома, а границей эксплуатационной ответственности при наличии коллективного (общедомового) прибора учета соответствующего коммунального ресурса, если иное не установлено соглашением собственников помещений с исполнителем коммунальных услуг или ресурсоснабжающей организацией, является место соединения коллективного (общедомового) прибора учета с соответствующей инженерной сетью, входящей в многоквартирный дом.

 

        В соответствии с п. 15 ст. 161 ЖК РФ, организация, осуществляющая поставки ресурсов, необходимых для предоставления коммунальных услуг, отвечает за поставки указанных ресурсов надлежащего качества до границ общего имущества в многоквартирном доме и границ внешних сетей инженерно-технического обеспечения данного дома, если иное не установлено договором с такой организацией.

 

        Таким образом, если управляющая организация подписала «неправильный» договор и неверно определила границу с зоной ответственности сторон, она останется один на один со своими проблемами при непоставке коммунального ресурса из-за аварии на бесхозяйном участке сетей инженерно-технического обеспечения.

 

 

        Заключение правильного договора – основа взаимодействия с поставщиком ресурса

 

        Основой деловых отношений с поставщиком ресурса является симметричный с точки зрения прав и обязанностей договор. В среднем на один договор ресурсоснабжения у управляющей организации должно быть 30-50 разногласий, которые подлежат урегулированию либо путем переговоров, либо в судебном порядке (ст. 446 ЖК РФ).

 

        Если договор заключен ассиметрично, то все проблемы с непоставкой коммунального ресурса будут являться проблемой управляющей организации. С другой стороны, даже заключенный договор не является гарантией того, что поставщик ресурса исполнит свои обязанности. Например, по одному из домов, точка подключения к которому находилась в 6 км от самого дома, у нас встала канализация по причине залома во внешней трубе. Отведение сточных вод в законе приравнено к коммунальному ресурсу, а неотведение равняется непоставке. Гарантирующая организация отказалась прочищать канализацию, которая не закреплена за ней, эту работу пришлось делать ТСЖ, а затем взыскивать свои убытки с Водоканала (дело № А49-1132/2019).

 

        Такие же ситуации возникают с другими видами коммунальных ресурсов,и основная проблема оформления недопоставок по коммунальным ресурсам и услугам – работа над договором и его «ловушками». Эти договоры вечные, поэтому очень важно заключитьих правильно.

 

Автор: Павел Кузнецов, управляющий многоквартирными домами, автор книги «Управление многоквартирным домом: настольная книга управдома», преподаватель Русской школы управления, кандидат наук

https://pavelkuznetzov.ru/