Осень 2021 года была связана с активным обсуждением новой Стратегии развития строительной отрасли и ЖКХ РФ до 2030 года с прогнозом на период до 2035 года (далее – Стратегия 2030). Разбираем вопрос жилищного управления и подводим итоги в случае принятия Стратегии 2030 в предложенной редакции.

 

             Роль Стратегии 2030 в развитии отрасли

             Стратегия 2030 не является абстрактным документом, поскольку после ее принятия под нее будет подводиться национальное регулирование по жилищной сфере. То есть, Стратегия 2030 задает рекомендуемые ориентиры, которые в дальнейшем будут использоваться законодателями для формирования соответствующей нормативном базы. Поэтому очень важно, чтобы в Стратегии 2030 были прописаны те вызовы, которые помогут отрасли развиваться, а не будут ее тормозить.

Особенность Стратегии 2030 в том, что она объединяет ориентиры и по строительной, и по жилищной сфере. Более того, Стратегия 2030 касается, прежде всего, регулирования именно строительной отрасли, а не ЖКХ.

             Собственно, по ЖКХ в Стратегии 2030 приведено всего 6 разделов (против 27 разделов по строительству):

— Развитие жилищно-коммунального хозяйства;

— Управление жилищным фондом;

— Энергоэффективность, капитальный ремонт и модернизация жилищного фонда;

— Коммунальная инфраструктура;

— Экологическая эффективность предприятий жилищно-коммунального хозяйства;

— Профессиональная трансформация в сфере ЖКХ.

 

             Общие моменты Стратегии 2030 по жилищному управлению

             В 2020 году годовой оборот сферы ЖКХ, включая оказание услуг населению и коммерческому сектору, составил более 6,4 трлн. рублей. В отрасли занято более 2 млн. человек и работают около 41 тыс. организаций. Для привлечения инвестиций в модернизацию коммунальной сферы государство планирует использовать механизм концессий. При нем имущество будет оставаться в руках у государства, а финансироваться частником.

             Предполагается, что в результате реализации Стратегии к 2030 году будет:

— увеличена доля населения, удовлетворенного предоставляемыми жилищными условиями и услугами (превысит 75%);

— обеспечено ежегодное проведение капитального ремонта в МКД площадью не менее 170 млн. кв. м.;

             Остальные цели носят в большей степени декларативный или неизмеримый характер, а механизмы их достижения (помимо концессий) – не раскрываются.

             В части управления жилфондом власти отмечают, что на конец 2020 года насчитывается более 1 млн. МКД общей площадью 2,9 млрд. кв. м., которые на 98,02% управляются управляющими организациями, либо собственниками квартир; выдано более 20 тысяч лицензий управляющим организациям.

             В рамках реализации Стратегии 2030 власти хотят:

— внедрить новые подходы по контролю (частично это уже реализуется с 1 июля 2021 года в связи с новым законом о проверках);

— развивать строительство малоэтажного жилищного фонда (уже подготовлены поправки в закон о долевом строительстве, чтобы распространить его на ИЖС);

— совершенствование моделей ценообразования в сфере управления жильем, развивать способы управления малоэтажным жилищным фондом по аналогии с МКД;

— реализовывать концепцию проекта «Новый умный дом» (на базе ГИС ЖКХ), перевести общие собрания в формат онлайн;

— наконец, власти хотят развивать «институты и модели управления жильем, включая возможные формы государственно-частного партнерства на основе открытых конкурсных процедур по отбору профессиональных управляющих организаций, в том числе модели «регионального оператора по управлению жильем», гарантирующего возмещение ущерба при нарушениях, которые повлекли аварийность МКД»;

             Власти полагают, что в результате реализации Стратегии к 2030 году будут:

— управляться профессиональными управляющими организациями 60% МКД;

— 100% управляющих организаций соответствовать единым стандартам;

— 80% общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах будут проводиться посредством электронного голосования.

             Рекомендации по энергоэффективности, капитального ремонту и модернизации жилищного фонда – носят обширный общий характер. Можно было бы их охарактеризовать как «совершенствование законодательства», но без конкретики о том, как именно будут совершенствовать.

             Например, есть рекомендация«совершенствование механизма использования средств на специальных счетах, в том числе расширение возможностей привлечения кредитов и обеспечения качества выполняемых работ по капитальному ремонту». Опция кредитов на капремонт есть и сейчас (ст. 44 и п. 10 ст. 175 ЖК РФ), только банки не выдают подобные кредиты УК и ТСЖ. Если деньги не дает частник, то их может дать государство. Но информация, как финансировать эти мероприятия – не определена. Аналогично декларативны рекомендации наподобие: «вовлечение собственников помещений многоквартирных домов в решение задачи по повышению энергетической эффективности». Кто и как будет вовлекать – не расписано. Нет также информации о том, что советы домов получат больше полномочий и какой-то юридический статус, помимо декларативного.

             Целевые ориентиры к 2030 году по развитию коммунальной инфраструктуры конкретнее:

— снижение уровня потерь тепловой энергии до 6,7%, потерь воды до 13,4%;

— увеличение темпов замены сетевой инфраструктуры в теплоснабжении и водоснабжении до уровня не менее 3% в год;

— увеличениеуровня оснащенности многоквартирных домов общедомовыми приборами учета до 95%;

— увеличение доли населения Российской Федерации, обеспеченного качественной питьевой водой, до 99%.

             Стратегия 2030 отводит много вниманию профессионализации рынка ЖКХ-услуг. Низкое качество услуг связано с непрестижностью сферы, нежеланием молодежи работать в сфере жилищного управления. Образование кадров, как полагают авторы Стратегии 2030, позволит снизить их дефицит к 2030 году.

 

             Критика Стратегии 2030

             Стратегия 2030 – сложный и нужный документ, оценки которого неоднозначны. Наиболее жесткая и последовательная критика Стратегии 2030 была изложена Торгово-промышленной палатой России (ТППР). Основные тезисы этой критики:

— проект Стратегии 2030 носит декларативный характер, в основном направлен на преобразования в сфере строительства; объединять стройку и коммунальную сферу –ошибочно;

— нельзя в одном документе объединять конкурентный сектор по управлению домами, с локально-монополизированным сектором поставщиков коммунальных ресурсов (у них разные цели и задачи);

— услуги и работы по благоустройству населенных пунктов, созданию «благоприятной городской среды» касаются не коммунальной сферы, а работы властей.

             Эксперты ТППР полагают, что цель Стратегии 2030 состоит в дальнейшей монополизации отрасли жилищного управления и ее максимальном зарегулировании.

             Например:

— не упоминаются как способ управления многоквартирными домами такие жилищные объединения как ТСЖ, ЖК, ЖСК;

— повышение профессионализма касается только УК, а не НКО, которые также управляют домами.

             ТППР делает жесткий, но верный вывод о том, что «Выбор органом государственной власти субъекта РФ одного или нескольких «региональных операторов по управлению жильем» является предложением по отстранению собственников помещений в многоквартирных домах в масштабе региона».

             Критика касается и способа проведения общих собраний через ГИС ЖКХ: ничто не заменит реальное очное обсуждение проблем дома соседями друг с другом. Кроме того, подход цифровизации общих собраний противоречит нормам ГК РФ, которые дают собственникам право проведения общих собраний в любом удобном им формате.

             Сюда же относится критика проекта «Новый умный дом», которая лишь подтверждает направленность создания централизованной и контролируемой государством системы управления.

             Наибольший объем недовольства вызывает модель «регионального оператора» по управлению жилым фондом. Так, в Стратегии 2030 указано, что региональные операторы по управлению жильем будут «гарантировать возмещение ущерба при нарушениях, которые повлекли аварийность МКД». В реальности, это возмещение будет происходить за счет средств собственников помещений, в том числе, по капитальному ремонту. Между тем, домов со спецсчетамисейчас около 10% от общей численности, а владельцами спецсчетов являются чаще всего ТСЖ. Устранив ТСЖ с рынка, государство сможет получить доступ к этим средствам и передать их региональным операторам по управлению жильем.

             В пользу гипотезы о централизации отрасли – статистика по постепенному выдавливанию ТСЖ с рынка ЖКХ-услуг. После 2010 года их число стабильно снижалась, достигнув к началу 2020 года уровня 8,5% от общего числа МКД.

             Поэтому цель Стратегии 2030 в части жилищного управления очевидна – полностью отстранить собственников от управления их собственным имуществом. Это отвечает парадигме «завинчивания гаек», которую государство реализует через реестр лицензий.

             Власти самонадеянно заявляют, что «сформированная система лицензионного контроля обеспечивает публичность и прозрачность процесса смены способа управления каждым многоквартирным домом или смены управляющей организации». Между тем, выстроенная система лицензирования не просто несовершенна, но чрезвычайно коррупционна. Именно чиновники принимают решение, допускать ли УК или ТСЖ до управления домом или нет. А ответственности за незаконные решения для органов жилищного надзора нет никакой.

             Скорее всего, в течение нескольких лет под Стратегию 2030 подведут жесткое регулирование на уровне ЖК РФ. В результате рынок будет зачищен и поделен между крупными олигопольными УК и региональными операторами по управлению жилфондом (с государственным или муниципальным участием), которые будут гарантировать страхование от аварий за счет средств капремонта. Спецсчета устранят и будут собирать деньги в общий перераспределительный котел, решения о тратах которого будут принимать не собственники, а региональные операторы по капремонту.

             ТСЖ полностью отстранят от управления многоквартирными домами, как и самих собственников. А для мотивации собственников (чтобы они могли «принимать участие в жизни дома») оставят «бумажные» советы без реальных полномочий.

             В отличие от остальных декларативных целей, приведенных в Стратегии 2030, угроза ликвидации относительно конкурентного рынка по жилищному управлению становится все более очевидной и все меньше сомнений, что государство доведет эту линию (начатую в 2015 году) до логического конца, ликвидирует этот все менее свободный рынок (на 6,4 трлн. рублей) и поделит его между крупными игроками или компаниями с госучастием.

 

             Автор: Павел Кузнецов, управляющий многоквартирными домами, автор книги «Управление многоквартирным домом: настольная книга управдома», преподаватель Русской школы управления, член экспертного совета Ассоциации «Р1», кандидат наук

https://pavelkuznetzov.ru/