Заливы являются одной из самых распространенных проблем управляющей организации. Практически каждый, кто управлял хотя бы одним домом, сталкивался с заливами. Суды в данных спорах обычно занимают однозначную позицию потребителя, в пользу которого взыскиваются прямые убытки, штрафы по потребительскому законодательству и компенсация морального вреда. Разбираем вопрос, как управляющей организации минимизировать риски возмещения ущербов от затопления квартир

Общий порядок реагирования на сообщения о заливе

Порядок действий управляющей организации в случае затопления квартир регламентирован в п. 152 Правил предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 06.05.2011 г. № 354 (далее – Правила № 354).

Если случается залив, повлекший причинение ущерба жизни, здоровью и (или) имуществу потребителя, общему имуществу собственников помещений, то управляющая организация, как исполнитель, и потребитель подписывают акт о заливе, в котором указываются:

— обстоятельства, при которых такой ущерб жизни, здоровью и (или) имуществу потребителя, общему имуществу собственников помещений был причинен (включая дату, время, состав комиссии из присутствующих лиц, определяется причина аварийной ситуации, которая повлекла за собой причинение ущерба);

— описание причиненного ущерба (здесь описываются следствия причиненного ущерба на имуществе пострадавшего лица).

В дальнейшим данный акт является основанием для проведения экспертизы оценочной стоимости причиненного вреда и подачи документов в суд с иском о защите прав потребителей.

Ключевые нюансы, на которые должна обратить внимание управляющая организация

Практика показывает, что очень часто управляющая организация делает ряд ошибок при реагировании на составлении актов о заливе. Разберем основные моменты.

1. Акт о заливе должен быть составлен исполнителем и подписан им не позднее 12 часов с момента обращения потребителя в аварийно-диспетчерскую службу. Если потребитель или его представитель отказываются от подписания акта (или этих лиц невозможно найти), то акт должен быть подписан помимо исполнителя 2 незаинтересованными лицами.

Акт составляется в 2 экземплярах, один из которых передается потребителю (или его представителю), второй – остается у исполнителя (п. 152 Правил № 354).

Закон не содержит прямой нормы, которая бы позволяла потребителю самостоятельно сделать акт о заливе и подписать его совместно с соседями. Однако для управляющей организации крайне важно выдерживать установленный в законе тайминг в 12 часов с момента обращения с просьбой о составлении акта.

2. Акт о заливе должен в обязательном порядке содержать указание на причину (место) залива. Это важно потому, что ответственность за вред несет тот, на чьей территории случился залив. Если причиной залива стал, например, кран на стиральной машинке жителя, то возмещать вред пострадавшему соседу будет собственник. А если причина залива – на стояке, являющемся общим имуществом, то возмещение вреда осуществит управляющая организация.

В случае если причину залива на момент составления акта установить не удалось (например, из-за того, что доступ к стоякам зашит коробами), то это также необходимо указать в акте, а собственнику, который закрыл доступ к инженерным сетям необходимо дать предписание на демонтаж установленных перегородок.

Если причиной залива стала авария на стояке, который является общим имуществом, но управляющая организация не смогла провести ремонтные работы по причине перекрытого доступа к коммуникациям, то виновным лицом в совершении залива будет являться управляющая организация. Однако в данном случае есть право на регресс к лицу, которое перекрыло доступ (ст. 1081 ГК РФ).

3. Подробное и детальное указание на совокупность имеющихся повреждений

В акте о заливе необходимо прописать совокупность имеющихся повреждений в детализированном изложении. Например, так: «В результате залива на кухне на потолке над раковиной имеется желтая полоса размером 2 на 10 сантиметров». Или «На стене в прихожей имеется отклеивание куска обоев, общей площадью 60см2».

Абсолютно все повреждения имущества собственников должны быть описаны в тщательном и подробном изложении. Это важно потому, что акт о заливе является основанием для проведения экспертизы оценочной стоимости причиненного ущерба. В дальнейшем, если управляющая организация захочет оспорить завышенный характер заявленных требований, потребуется проведение судебной экспертизы, назначенной судом.

Нужно помнить, что собственники очень часто относят на счет управляющей организации проведение тех ремонтных работ, которые не связаны с фактом залития. В таком случае корректно оформленный акт о заливе будет является основанием для объективной оценки стоимости работ, проведение которых будет необходимо.

Как обезопасить управляющую организацию от заливов

Существующей практикой наработано три основных способа профилактики заливов и страхования рисков управляющей организации.

Первое. Необходимо проведение осмотров общего имущества на предмет аварийности.

В п. 13(1) Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491 указано, что осмотры общего имущества могут быть текущие, сезонные и внеочередные.

Текущие осмотры могут быть общие, в ходе которых проводится осмотр всего общего имущества, и частичные, в ходе которых осуществляется осмотр элементов общего имущества. Общие и частичные осмотры проводятся в сроки, рекомендуемые в технической документации на многоквартирный дом и обеспечивающие надлежащее содержание общего имущества, в том числе в зависимости от материалов изготовления элементов общего имущества.

Сезонные осмотры проводятся в отношении всего общего имущества 2 раза в год:

— весенний осмотр проводится после таяния снега или окончания отопительного периода в целях выявления произошедших в течение зимнего периода повреждений общего имущества. При этом уточняются объемы работ по текущему ремонту;

— осенний осмотр проводится до наступления отопительного периода в целях проверки готовности многоквартирного дома к эксплуатации в отопительный период.

Внеочередные осмотры проводятся в течение одних суток после произошедших аварий, опасного природного процесса или явления, катастрофы, стихийного или иного бедствия.

В целях профилактики аварийности управляющая организация во время сильного дождя может, в частности, осмотреть технический этаж многоквартирного дома на предмет течей крыши.

Второе. Осмотр инженерных коммуникаций при вертикальной разводке провести сложнее, поэтому к данному процессу можно привлекать самих жителей. В таком случае на квитанциях или информационных стендах размещается информация о необходимости:

— не допускать перекрытия доступа к инженерным коммуникациям коробами (либо оставлять широкие ревизионные люки, которые позволят оперативно устранять утечки с установкой их причины)

— провести визуальный осмотр стояков, резьбовых соединений на предмет капель и утечек; в случае проблем обратиться в управляющую организацию.

Третье. Страхование ответственности управляющей организации. В настоящее время все большее число страховых организаций предлагают страховые продукты, которые позволяют защитить управляющую организацию от рисков заливов и подтоплений. Управляющей организации необходимо всерьез просчитать преимущества от страхования своей ответственности и заложить эти средства в тарифе. Упрощенный порядок урегулирования споров в кризисных ситуациях позволит избежать конфликтов и судов с жителями, а также взыскания убытков и штрафов в пользу потребителей с управляющей организации.

Автор: Павел Кузнецов, управляющий многоквартирными домами, автор книги «Управление многоквартирным домом: настольная книга управдома», преподаватель Русской школы управления, член экспертного совета Ассоциации «Р1», кандидат наук

https://pavelkuznetzov.ru/