Предусмотренная законом плата за жилое помещение и коммунальные услуги на обывательском уровне называется одним общим словом – «коммуналка». Статистика показывает, что долги граждан по коммуналке растут. Например, по данным Федеральной службы судебных приставов в 1-м квартале 2021 года долги за коммунальные услуги были у 3,2 млн граждан, что на 20% больше, чем за предыдущий период. На проблему с долгами накладывается тяжелая социально-экономическая обстановка в стране, отсутствие экономического роста, низкие заплаты и безработица. Для управляющей компании все это создает дополнительные проблемы с точки зрения работы с дебиторской задолженностью.

Системный подход – основной принцип работы с дебиторкой

Довольно часто мы видим такую ситуацию, при которой управляющая организация не ведет надлежащей работы со своими должниками. Это может происходить по разным причинам: загруженность штатного юриста, его отсутствие или в целом нежелание тратить время на выбивание долгов. В итоге долги жителей копятся и чем они выше, тем меньше шансов их взыскать. Пока долг, скажем, до 30 000 рублей – это можно попытаться просудить и взыскать. Но если этот долг превратиться в 300 000 рублей, то взыскать его будет значительно сложнее, плюс начнет действовать исковая давность. Поэтому главным принципом работы с дебиторкой должен быть системный и последовательный подход по профилактике задолженности и непосредственно работы с долгами.

Системный подход строится на аналитике, которая агрегируется каждый месяц. Необходимо отслеживать объем дебиторской задолженности на основании автоматизации.

Автоматизация:

— оптимизирует работу по повышению % сбора;

— формирует исковые заявления, претензии;

— рассылает SMS и push-уведомления должникам;

— автоматически рассчитывает пени в соответствии с ЖК РФ.

Это совместная работа юридического отдела и бухгалтерии по выявлению потенциальных и злостных должников. Ежемесячно на основании оборотно-сальдовой ведомости осуществляется работа по каждому лицевому счету.

Выделяются три группы должников:

1. Случайные. Если долг более 3-х месяцев у собственника, который ранее не допускал задержек в оплате, то это повод ему позвонить и напомнить о долгах (либо потребовать гарантийное письмо об оплате). Если обратной связи нет или ответ собственника не убедил управляющую организацию, то необходимо готовить заявление о вынесении судебного приказа.

2. Временные. Такая группа должников может иметь долги на дистанции до 6 месяцев. В этом случае заинтересованное лицо обращается в управляющую организацию для предоставления рассрочки платежа (или заключения соглашения о рассрочке). В случае срыва сроков и взятых на себя обязательств необходимо готовить заявление о вынесении судебного приказа.

3. Злостные. Та группа должников, которая имеет долги более 6 месяцев и продолжает их копить – является злостными неплательщиками. Они могут не платить по двум основным причинам:

— из-за отсутствия денег;

— исходя из убеждений о том, что платить за услуги управляющей организации не нужно.

В отношении такой группы должников не нужно питать никаких иллюзий: если они не оплатили в прошлом месяце, то не оплатят ни в текущем, ни в будущем. Злостные должники должны быть «обведены в кружок» и работа по взысканию с них задолженности должна вестись если не ежемесячно, то хотя бы раз в два месяца.

Юридические инструменты работы с дебиторкой

Конечно, основной способ взыскания задолженности – обращение в суд с заявлением о вынесении судебных приказов, а после их получения – передача исполнительных листов (судебный приказ имеет силу исполнительного листа) приставам. Общей проблемой такого взыскания являются сроки.

В соответствии с п. 1 ст. 126 ГПК РФ, судебный приказ по существу заявленного требования выносится в течение пяти дней со дня поступления заявления о вынесении судебного приказа в суд. Однако на практике эти 5 дней могут легко перерасти в полтора месяца. Мировые суды (куда подаются такие заявления) колоссально перегружены, у них очень большой документооборот и текучка, а работники суда просто не успевают за объемом документооборота.

Есть ряд процессуальных сложностей, например:

— должник отменяет судебный приказ без оплаты долга. После этого управляющая организация вынуждена обращаться в суд с исковым заявлением, готовить большой пакет документов, направлять его второй стороне. Затем полученное решение будет месяц вступать в законную силу, после чего нужно будет ждать выдачи исполнительного листа для его предъявления приставам. Все это усложняет и затягивает процедуру взыскания.

— долевые собственники в ситуации, когда одна квартира на 30 кв.м. имеет 6 собственников. При общей сумме долга, скажем, в 20 000 р. взыскатель должен направлять заявления о вынесении судебных приказов на каждого собственника на условные 3 000 р. При этом, норма п. 3 ст. 31 ЖК РФ о том, что дееспособные и ограниченные судом в дееспособности члены семьи собственника жилого помещения несут солидарную с собственником ответственность по обязательствам, вытекающим из пользования данным жилым помещением, если иное не установлено соглашением между собственником и членами его семьи – применяется судами очень избирательно. Это (порой) лишает управляющую организацию права требования солидарного исполнения обязательств.

Другая проблема – сложности работы с приставами: приставы перегружены не менее, чем мировые суды. И получив исполнительный лист и подав его приставам, необходимо систематически контролировать работу приставов в части использования всех возможностей для принудительного взыскания.

Поэтому все юридические инструменты работы с дебиторкой сами по себе не являются панацеей. Все процессуальные действия необходимо контролировать и корректировать со стороны управляющей организации, которые являются полностью незащищенными в случае проявлений потребительского экстремизма с намеренной целью причинения имущественного и иного вреда.

Паблицитные возможности работы с дебиторкой

Нужно понимать, что работа с дебиторкой – это не только суды и приставы, но и внешние коммуникации. Поэтому не стоит игнорировать паблицитные возможности работы с дебиторкой.

1. Информирование жителей о долгах своих соседей. Чаще всего используются сообщения, размещаемые на информационных стендах при входе в подъезды, внутри подъездов, а также в лифтах. Однако, даже эти рядовые действия можно сделать несколько значительнее. Например, размещать такую информацию на красной бумаге, чтобы объявление бросалось в глаза. Или печатать должникам квитанции на цветной бумаге, а равно как размещать информацию по долгам соседей, проживающих в подъезде, на каждой квитанции жителей одного подъезда. Естественно, такая информация не должна содержать персональных данных и подаваться обезличенно.

2. Размещение полиграфии в местах общего пользования. Под этим подразумеваются, например, наклейки на почтовые ящики, расположенные в местах общего пользования. Вопрос о том, можно ли использовать такие методы, остается открытым. С учетом того, что почтовые ящики (абонентские почтовые шкафы) являются общим имуществом, а нанесение наклеек не повреждает почтовые ящики, формальных препятствий для расклейки такой информации нет.

3. Психологические методы давления. Здесь набор инструментов не ограничен, однако никогда не следует перегибать палку. Например, решаясь совершить звонок на работу должнику, действовать необходимо аккуратно, не озлобляя лишний раз собственника. Другая ситуация в том случае, если действия собственников носят крайне недобросовестный характер, и управляющая организация вынуждена отвечать и соответствующе реагировать.

Говоря о методах кнута, не следует забывать о возможностях пряника. Ряд управляющих организаций практикуют розыгрыш подарков (сертификатов или техники) в отношении жителей, которые не допустили просрочки задолженности в течение 6-12 месяцев. Этот розыгрыш широко афишируется и может выступить в качестве дополнительного стимула оплачивать коммуналку своевременно.

Автор: Павел Кузнецов, управляющий многоквартирными домами, автор книги «Управление многоквартирным домом: настольная книга управдома», преподаватель Русской школы управления, член экспертного совета Ассоциации «Р1», кандидат наук

https://pavelkuznetzov.ru/