Виды осмотров общего имущества и составление плана работ на весну-лето 2020 года
Российское ЖКХ устроено таким образом, что чаще всего проблемы решаются уже после самого факта их выявления, массовых жалоб и недовольства. Между тем, основой эффективного управления многоквартирными домами является профилактика любых проявлений аварийности. Данная задача решается путем организации системы осмотров общего имущества.
Профилактика как основная цель осмотров
Известное выражение о том, что болезнь легче предупредить чем лечить – применимо в полной мере к ЖКХ. Управляющая домом организация может узнать о тех или иных проблемах в доме спустя продолжительное время после их появления. Между тем, не каждый житель сообщит о дефектах, но зато негативные моменты по содержанию многоквартирного дома увидят все и составят на основе этого впечатление о некачественной эксплуатации объекта.
Чтобы таких ситуаций не происходило, необходимо организовать, внедрить и активно использовать систему осмотров общего имущества, а по итогам осмотров составлять план перспективных работ (краткосрочный, среднесрочный и долгосрочный).
В соответствии с пп. «А» п. 11 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491, далее – Правила № 491, содержание общего имущества в зависимости от состава, конструктивных особенностей, степени физического износа и технического состояния общего имущества, а также в зависимости от геодезических и природно-климатических условий расположения многоквартирного дома включает в себя осмотр общего имущества. При управлении дома управляющей организацией (или ТСЖ) такие осмотры проводятся ответственными лицами (п. 13 Правил № 491).
Целью осмотров является установление возможных причин возникновения дефектов и выработка мер по их устранению. В ходе осмотров осуществляется также контроль за использованием и содержанием помещений (п. 2.1 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных Постановлением Госстроя России от 27.09.2003 № 170, далее – Правила № 170).
Стоит особо отметить, что акты технических осмотров, проверки состояния (испытания) инженерных коммуникаций, приборов учета, механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования – включаются в состав технической документации на многоквартирный дом и подлежат передаче при смене способа управления (пп. «В» п. 24 Правил № 491 и п. 1.5.3 Правил № 170).
Кроме того, акты осмотра используются для констатации факта общим имуществом уровня установленных предельно допустимых характеристик надежности и безопасности, что может являться основанием для проведения текущего или капитального ремонтов (п. 22 Правил № 491).
Виды осмотров и их периодичность
Осмотры общего имущества могут быть текущие, сезонные и внеочередные.
1.Текущие осмотры могут быть:
— общие (в ходе которых проводится осмотр всего общего имущества)
— частичные (в ходе которых осуществляется осмотр элементов общего имущества).
Общие и частичные осмотры проводятся в сроки, рекомендуемые в технической документации на многоквартирный дом и обеспечивающие надлежащее содержание общего имущества, в том числе в зависимости от материалов изготовления элементов общего имущества.
- Сезонные осмотры проводятся в отношении всего общего имущества 2 раза в год:
— весенний осмотр проводится после таяния снега или окончания отопительного периода в целях выявления произошедших в течение зимнего периода повреждений общего имущества. При этом, уточняются объемы работ по текущему ремонту
— осенний осмотр проводится до наступления отопительного периода в целях проверки готовности многоквартирного дома к эксплуатации в отопительный период.
- Внеочередные осмотры проводятся в течение одних суток после произошедших аварий, опасного природного процесса или явления, катастрофы, стихийного или иного бедствия, ливней, ураганных ветров, обильных снегопадов, наводнений и других явлений стихийного характера, вызывающих повреждения отдельных элементов зданий, а также в случае аварий на внешних коммуникациях или при выявлении деформации конструкций и неисправности инженерного оборудования, нарушающих условия нормальной эксплуатации (п. 13.1 Правил № 491, п. 2.1.1 Правил № 170).
Все виды осмотров необходимо проводить при наличии специально разработанного обходного листа, в котором можно отразить конструктивные и иные особенности многоквартирного дома. Этот документ позволит систематизировать, а в дальнейшем агрегировать имеющиеся проблемы.
План работ как итог осмотров
Результаты осмотра общего имущества оформляются актом осмотра. Техническое состояние элементов общего имущества, а также выявленные в ходе осеннего осмотра неисправности и повреждения отражаются в документе по учету технического состояния многоквартирного дома (журнале осмотра) (п. 14 Правил № 491).
Правила № 170 содержат полезную рекомендацию о том, что после проведения осмотров общего имущества многоквартирного дома, управляющая организация обязана в месячный срок составить перечень мероприятий и установить объемы работ по текущему ремонту (п. 2.1.5 Правил № 170). Таким образом, результаты осмотра общего имущества выступают в качестве основы формирования перспективного плана работ на определенный период.
Такой план работ полезно довести до сведения собственников, а желательно утвердить на общем собрании (чтобы у собственников было понимание о порядке финансирования необходимых работ по содержанию общего имущества.
Используем план работ для увеличения тарифа
Управляющая организация обязана представить собственникам помещений в таком доме предложение о размере платы за содержание жилого помещения не позднее чем за 30 дней до дня проведения общего собрания собственников помещений. В предложении управляющей организации о размере платы за содержание жилого помещения в многоквартирном доме должны содержаться расчет (смета) и обоснование размера платы (п. 31 Правил № 491).
В такой ситуации план работ может использоваться в качестве дополнительного аргумента для повышения платы за текущее содержание (жители будут понимать, что они получат в натуре за предлагаемое управляющей организацией увеличение тарифа).
Автор: Павел Кузнецов, управляющий многоквартирными домами, автор книги «Управление многоквартирным домом: настольная книга управдома», преподаватель Русской школы управления, кандидат наук